মিরপুর ১১-এর বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের কর্মী হাফিজুর রহমান ২০২৪ সালের জানুয়ারিতে দেড় হাজার টাকা বেতন বৃদ্ধি পান। একই মাসে তার বাড়িওয়ালা ভাড়া বাড়িয়ে দেন দুই হাজার টাকা। ফলে মাসিক ঘাটতি দাঁড়ায় পাঁচশো টাকা — এবং দুই সন্তানের স্কুলের ভর্তি খরচ বাদ দিয়েও। ডেইলি স্টারে নথিভুক্ত রহমানের এই অভিজ্ঞতা ব্যতিক্রম নয়। এটি বাংলাদেশের ভাড়াটিয়া সংখ্যাগরিষ্ঠের সংজ্ঞায়িত অর্থনৈতিক অবস্থা: একটি জনগোষ্ঠী যারা ৯ শতাংশের বেশি টেকসই ভোক্তামূল্য মুদ্রাস্ফীতি এবং এমন একটি ভাড়া বাজারের সম্মিলিত চাপে পড়েছেন যেখানে মালিকরা ইচ্ছামতো মূল্য বাড়ায়, আইনি সুরক্ষা নামে আছে বাস্তবে নেই, এবং চাহিদা-যোগানের ব্যবধান সম্পত্তি মালিকদের এমন কাঠামোগত সুবিধা দেয় যা ভাড়াটিয়া সুরক্ষা আইন বলতে গেলে কিছুই সমান করেনি।
বাংলাদেশ পরিসংখ্যান ব্যুরোর তথ্য অনুযায়ী ভোক্তামূল্য মুদ্রাস্ফীতি ২০২২ সালের মাঝামাঝি থেকে ২০২৫ সালের মে পর্যন্ত ৯ শতাংশের উপরে ছিল, তারপর ৮ শতাংশের উপরে নেমে আসে। এই পরিপ্রেক্ষিতে ২০২৫-২৬ অর্থবছরে তিন ধারাবাহিক প্রান্তিকে বাড়িভাড়া বৃদ্ধি পেয়েছে। হাউস রেন্ট ইনডেক্স ২০২৫ সালের জুলাই-সেপ্টেম্বর ত্রৈমাসিকে ৫.১৯ শতাংশে পৌঁছেছে। ডিসেম্বর ২০২৫-এ ডেইলি স্টারকে বিবিএসের একজন কর্মকর্তা বলেছেন: "সাধারণত বছরের শুরুতে বা মাঝামাঝি সময়ে বাড়িভাড়া বাড়ে। কিন্তু সেই মৌসুমী ধরন আর বজায় নেই।" ভাড়া বৃদ্ধির চক্র ক্রমাগত হয়ে উঠেছে।
যে আইনি কাঠামো কাজ করে না
বাংলাদেশের ভাড়া বাজার পরিচালনার প্রাথমিক আইনি হাতিয়ার হলো ১৯৯১ সালের প্রিমাইসেস রেন্ট কন্ট্রোল অ্যাক্ট, যা ভাড়া চুক্তি, ভাড়া নিয়ন্ত্রণ, উচ্ছেদ পদ্ধতি এবং বিরোধ নিষ্পত্তির ব্যবস্থা নিয়ন্ত্রণকারী কাঠামো স্থাপন করেছিল। আইনের বিধান কাগজে সুনির্দিষ্ট: চুক্তির মেয়াদে স্বেচ্ছাচারী ভাড়া বৃদ্ধি নিষিদ্ধ, যেকোনো প্রস্তাবিত বৃদ্ধির জন্য লিখিত নোটিশ বাধ্যতামূলক, বিরোধ উত্থাপনের জন্য রেন্ট কন্ট্রোলার নিয়োগ করা হয়েছে এবং আইনসম্মত কারণ ও যথাযথ প্রক্রিয়া ছাড়া উচ্ছেদে বিধিনিষেধ রয়েছে।
বাস্তবে আইনটি মৃত। কনজ্যুমার্স অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের ভাইস-প্রেসিডেন্ট এসএম নাজের হোসেন প্রকাশ্যে ও বারবার বলেছেন আইনটির অকার্যকর বাস্তবায়ন বিশৃঙ্খলাপূর্ণ বাজার তৈরি করেছে। "প্রিমাইসেস রেন্ট কন্ট্রোল অ্যাক্ট অনেক বছর আগে প্রণীত হলেও কোনো বাস্তবায়ন নেই," তিনি ডেইলি স্টারকে বলেছেন। "আইন প্রয়োগ হলে ভাড়া কিছুটা নিয়ন্ত্রণ করা যেত, কিন্তু সরকার কার্যকর ভূমিকা রাখছে না।" বুয়েটের একাডেমিক গবেষণা একই নির্ণয় নিশ্চিত করে: "আইনের অকার্যকর বাস্তবায়ন বিশৃঙ্খলা ও বাড়িওয়ালা-ভাড়াটিয়া সম্পর্কে টানাপোড়েন তৈরি করেছে এবং অধিকাংশ বাড়ির মালিক ও ভাড়াটিয়া আইন সম্পর্কে অসচেতন।"
রেন্ট কন্ট্রোলারের কাছে যাওয়ার বিকল্পটি অধিকাংশ ভাড়াটিয়ার জন্য তাত্ত্বিক: প্রক্রিয়ায় সময়, আইনি জ্ঞান এবং পরিবারকে বাসস্থানে রাখা চলমান বাড়িওয়ালা সম্পর্ককে ঝুঁকিতে ফেলার ইচ্ছা লাগে — যে খরচগুলো পদ্ধতিগতভাবে প্রয়োগকে নিরুৎসাহিত করে।
যোগান-চাহিদার হিসাব
ঢাকার ভাড়া বাজারের ভারসাম্যহীনতার মূল চালিকাশক্তি কাঠামোগত: দশকের পর দশক ধরে শহরের জনসংখ্যা আনুষ্ঠানিক আবাসন সরবরাহের চেয়ে দ্রুত বেড়েছে, এমন পরিস্থিতি তৈরি করেছে যেখানে শুধু আইনই ভারসাম্য ফেরাতে পারে না। ইউএনডিপি তথ্য অনুযায়ী ঢাকায় ১ কোটি ৭৪ লাখের বেশি মানুষ বসবাস করেন এবং গ্রাম থেকে শহরে অব্যাহত অভিবাসন মোট সংখ্যা বাড়াচ্ছে। সরকার বার্ষিক আবাসন চাহিদার মাত্র ৭ শতাংশ পূরণ করে। বিশ্বব্যাংক অনুমান করেছে বাংলাদেশকে বিদ্যমান শহুরে ঘাটতি মোকাবেলায় আগামী পাঁচ বছরে কমপক্ষে ৮৫ লাখ নতুন বাড়ি নির্মাণ করতে হবে।
এই ভারসাম্যহীনতার পরিণতি সকল আয় বিভাগে দৃশ্যমান। ২০২৪ সালের জানুয়ারিতে ভাটারায় ১,০০০ বর্গফুটের একটি ফ্ল্যাটের ভাড়া ১৫,০০০ থেকে ১৬,৫০০ টাকায় উঠেছে। লালবাগে তিন-ঘরের ফ্ল্যাটে থাকা একজন স্নাতক ২,০০০ টাকা ভাড়া বৃদ্ধি সামলাতে না পেরে ছোট বাসায় উঠেছেন। নিম্নমানে স্থানান্তর — আরও ছোট, কম মানের বা বেশি দূরের বাসস্থানে যাওয়া — বাজারের বাস্তবতা। কিন্তু এটি সমাধান নয়: চাপকে আবাসন মইয়ের আরও নিচের ধাপে সরিয়ে দেয়।
২০২২ সালের বিবিএস জনসংখ্যা ও আবাসন শুমারিতে উভয় ঢাকা সিটি কর্পোরেশন এলাকায় দুই লাখের বেশি পরিবার সাব-লেট করছিল — অর্থাৎ অন্য ভাড়াটিয়ার কাছ থেকে ভাড়া নেওয়া ভাড়াটিয়া। সাব-ভাড়াটিয়ারা ঢাকার জনসংখ্যার ৭.৬৪ শতাংশ, যা ২.৭৩ শতাংশীয় পয়েন্ট বেড়েছে — মুদ্রাস্ফীতির চাপ সামাল দিতে আরও বেশি পরিবার আবাসন ব্যয় কমাচ্ছে।
অনানুষ্ঠানিক বসতির জনগোষ্ঠী
আনুষ্ঠানিক ভাড়া বাজারের অকার্যকারিতা একটি বৃহত্তর ও কম দৃশ্যমান আবাসন সমস্যার উপরে অবস্থিত। ঢাকার জনসংখ্যার প্রায় এক-তৃতীয়াংশ — ৫০ থেকে ৬০ লাখ মানুষ — শহর জুড়ে প্রায় ৪,৫০০টি বস্তিতে বাস করেন। এই জনসংখ্যার মধ্যে রয়েছেন বাংলাদেশের রপ্তানি অর্থনীতির মেরুদণ্ড গার্মেন্টস শ্রমিকরা, গৃহকর্মী, রিকশাচালক, ছোট বিক্রেতা এবং দিনমজুর।
অনানুষ্ঠানিক বসতির বাসিন্দারা রেন্ট কন্ট্রোল আইনের সুরক্ষা থেকে প্রায় সম্পূর্ণ বাইরে। লিখিত ভাড়া চুক্তি ছাড়া — যা আইনের বিরোধ নিষ্পত্তি ব্যবস্থায় প্রবেশের পূর্বশর্ত — বাসিন্দাদের ভাড়া বৃদ্ধি চ্যালেঞ্জ করার বা উচ্ছেদ প্রতিরোধের আইনি অবস্থান নেই। ইউএনডিপি গবেষণায় দেখা গেছে ঢাকার বস্তিবাসীরা গড়ে প্রতি বর্গফুটে প্রায় ৪৭ টাকা দেন — যা ধানমন্ডির মতো মধ্যবিত্ত এলাকায় আনুষ্ঠানিক ভাড়া বাসস্থানের প্রতি বর্গফুটের তুলনায় প্রায় দ্বিগুণ।
২০২৫ সালের ২৫ নভেম্বর করাইল বস্তির আগুন এই পরিস্থিতির শাসন ব্যর্থতা তুলে ধরেছে। আগুনে প্রায় ১,৫০০ ঘর ধ্বংস হয়ে হাজার হাজার মানুষ গৃহহীন হয়ে পড়ে। ব্র্যাক বিশ্ববিদ্যালয়ের একজন গবেষকের আইডিএস বিশ্লেষণ করাইলকে "আইনগতভাবে অদৃশ্য" বলে বর্ণনা করেছে যেখানে বাসিন্দাদের "জমির দখল বা ঘর নির্মাণ ও উন্নত করার কোনো আনুষ্ঠানিক অধিকার নেই এবং উচ্ছেদের ঝুঁকিতে থাকেন।"
সংস্কার কী প্রয়োজন
ঢাকা উত্তর সিটি কর্পোরেশন এলাকাভিত্তিক ভাড়ার তালিকা প্রস্তাব করেছে — গুলশান, মোহাম্মদপুর বা মিরপুরের মতো এলাকার জন্য নির্দিষ্ট ভাড়ার পরিসর — যা ভাড়াটিয়াদের প্রস্তাবিত বৃদ্ধি বাজারের মানদণ্ডের মধ্যে কিনা তা মূল্যায়নের ভিত্তি দেবে। কনজ্যুমার্স অ্যাসোসিয়েশন এই ধারণা সমর্থন করেছে, সাথে ওয়ার্ড কাউন্সিলরদের স্থানীয় স্তরে বিরোধ মধ্যস্থতার ক্ষমতা দেওয়ার প্রস্তাব যোগ করে। এগুলো বিচক্ষণ ক্রমবর্ধমান পদক্ষেপ, কিন্তু মূল প্রয়োগ ঘাটতি মোকাবেলা করে না: বাংলাদেশে ইতিমধ্যে এমন একটি আইন রয়েছে যা স্বেচ্ছাচারী ভাড়া বৃদ্ধি নিষিদ্ধ করে এবং সেই আইন তিন দশক ধরে পদ্ধতিগতভাবে উপেক্ষিত হয়েছে।
আরও কাঠামোগতভাবে তাৎপর্যপূর্ণ হলো আবাসন যোগানের প্রশ্ন। বার্ষিক আবাসন চাহিদায় সরকারের ৭ শতাংশ অবদান এমন একটি শহরের জন্য দীর্ঘমেয়াদে টেকসই নয় যা প্রতি বছর লক্ষ লক্ষ বাসিন্দা যোগ করছে। জাতীয় আবাসন নীতি নগরীয় দরিদ্রের পর্যাপ্ত আবাসনের অধিকার স্বীকার করে, কিন্তু বাস্তবায়ন বারবার ব্যর্থ হয়েছে — ভাসানটেক প্রকল্পের দলিলকৃত অব্যবস্থাপনায় বস্তিবাসীদের জন্য নির্মিত ফ্ল্যাট সচ্ছল ক্রেতাদের কাছে চলে যাওয়া একটি কেস স্টাডি।
লক্ষ লক্ষ পরিবারের জন্য যারা বর্তমানে ২০২৫ সালের ভাড়া-মুদ্রাস্ফীতির চাপ নেভিগেট করছেন, সেই কাঠামোগত সংস্কার এখনও মধ্যমেয়াদের লক্ষ্য — তাৎক্ষণিক স্বস্তি নয়। আরও তাৎক্ষণিক বাস্তবতা হলো হাফিজুর রহমানের পারিবারিক বাজেটের হিসাব: বেতন বৃদ্ধি সে মাসেই ভাড়া বৃদ্ধিতে ছাড়িয়ে যাওয়া, স্কুলের ফি ইতিমধ্যে পরিশোধ এবং মুদ্রাস্ফীতি এখনও ৮ শতাংশের উপরে।
এফআর২৪ নিউজ বাংলাদেশের অর্থনৈতিক নীতি, আবাসন অধিকার ও নগর উন্নয়ন কভার করে। আরও ব্যবসায়িক ও অর্থনৈতিক বিশ্লেষণের জন্য আমাদের সংবাদ বিভাগ দেখুন।
